拆 局 九 十 年 代 樓 市 泡 沫 難 再 現

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資料來源：2008年1月24日（蘋果日報）

港 息 亦 步 亦 趨 跟 隨 美 息 下 跌 ， 適 逢 本 港 通 脹 率 上 升 ， 實 質 按 揭 息 率 進 入 負 水 平 （ 按 揭 息 率 低 於 通 脹 率 ） 年 代 ， 此 乃 繼 91 至 94 年 後 ， 按 揭 負 利 率 第 二 次 重 臨 。
負 利 率 心 理 效 應 下 ， 誓 必 吸 引 更 多 物 業 投 資 興 趣 ， 進 一 步 推 高 樓 價 。 不 過 ， 銀 行 界 指 出 ， 即 使 預 期 按 揭 負 利 率 最 少 維 持 一 年 ， 但 現 時 市 況 及 經 濟 因 素 ， 跟 九 十 年 代 大 相 逕 庭 ， 相 信 負 利 率 效 應 難 再 催 化 像 十 多 年 前 的 樓 市 泡 沫 ， 更 遑 論 重 演 97 年 回 歸 後 泡 沫 爆 破 的 跌 市 噩 夢 。



升 勢 已 反 映 負 利 率 誘 因
本 地 豪 宅 市 價 ， 無 疑 已 近 回 復 金 融 風 暴 前 水 平 ， 但 一 般 住 宅 物 業 近 期 升 幅 雖 然 顯 著 ， 但 仍 有 距 離 。 美 國 運 通 銀 行 高 級 總 監 及 司 庫 陸 庭 龍 認 為 ， 按 揭 負 利 率 誘 因 ， 會 吸 引 市 場 對 物 業 投 資 炒 賣 興 趣 ， 但 有 關 因 素 對 樓 市 的 升 勢 已 部 份 反 映 。
他 說 ， 去 年 下 半 年 起 ， 一 般 住 宅 物 業 價 格 開 始 趨 升 ， 年 底 累 計 升 幅 達 三 至 四 成 ， 若 連 同 市 場 預 計 今 年 初 美 國 再 減 息 一 至 兩 次 ， 並 加 深 本 港 負 利 率 現 象 對 樓 價 升 幅 的 預 計 ， 他 相 信 當 中 約 一 半 升 幅 已 呈 現 出 來 ， 換 言 之 今 年 樓 價 或 再 升 三 至 四 成 。
豐 銀 行 亞 太 區 業 務 策 略 及 經 濟 顧 問 梁 兆 基 亦 表 示 ， 減 息 對 樓 市 一 定 會 產 生 支 持 作 用 ， 但 將 樓 市 推 高 至 重 回 97 年 前 的 軌 ， 並 最 終 引 發 泡 沫 爆 破 危 機 ， 他 認 為 可 能 性 不 大 。
梁 兆 基 指 出 ， 一 方 面 由 於 是 次 按 揭 負 利 率 不 會 維 持 太 久 ， 估 計 最 長 只 是 一 年 ， 不 像 回 歸 前 累 積 數 年 的 風 險 ， 將 樓 價 推 至 高 危 水 平 ， 他 預 期 ， 待 美 國 大 選 及 經 濟 稍 為 穩 定 後 ， 明 年 美 息 掉 頭 上 升 機 會 頗 高 ， 本 港 的 入 口 通 脹 亦 將 會 紓 緩 。 若 屆 時 美 國 經 濟 仍 一 蹶 不 振 ， 則 全 球 經 濟 均 會 陷 入 衰 退 ， 所 有 商 品 及 資 產 價 格 ， 包 括 本 港 樓 價 亦 會 隨 之 下 調 。



「 負 資 產 」 令 投 資 更 審 慎
渣 打 銀 行 （ 香 港 ） 執 行 董 事 兼 行 政 總 裁 洪 丕 正 說 ， 約 六 、 七 年 前 樓 市 大 跌 引 發 的 負 資 產 風 潮 ， 相 信 不 少 人 仍 記 憶 猶 新 ， 投 資 物 業 時 更 趨 審 慎 ， 加 上 現 時 置 業 人 士 的 供 樓 負 擔 能 力 ， 較 九 十 年 代 改 善 不 少 ， 當 時 按 息 達 10 厘 以 上 ， 希 望 此 舉 有 助 減 低 斷 供 情 況 及 泡 沫 形 成 。
與 十 多 年 前 炒 樓 的 瘋 狂 年 代 相 比 ， 銀 行 界 指 出 ， 目 前 市 場 炒 賣 的 中 堅 分 子 ， 有 相 當 比 例 為 內 地 、 境 外 人 士 及 私 募 基 金 ， 不 像 九 十 年 代 全 為 本 地 人 ， 故 即 使 出 現 樓 市 泡 沫 或 爆 破 情 況 ， 衝 擊 幅 度 不 會 重 演 回 歸 後 的 力 度 。
本 報 記 者



兩 次 負 利 率 時 期 經 濟 情 況 比 較
項 目 ： 港 息 情 況
1991 至 94 年 首 季 ： 本 港 跟 隨 美 息 下 降 ， 91 至 93 年 期 間 減 息 13 次 合 共 3.75 厘 ， 94 年 初 隨 美 開 始 加 息
2008 年 ： 07 年 9 月 開 始 至 今 ， 合 共 減 息 5 次 共 1.75 厘 。 以 豐 為 標 準 ， 最 新 按 揭 利 率 為 3.1 厘

項 目 ： 外 圍 經 濟
1991 至 94 年 首 季 ： 91 年 美 國 首 季 GDP 負 增 長 ， 多 番 減 息 後 ， GDP 回 升 ， 平 均 增 長 2.7% ， 失 業 率 平 均 高 達 7%
2008 年 ： 市 場 估 計 美 國 上 季 GDP 增 長 降 至 1.2% ， 失 業 率 5%

項 目 ： 港 股 表 現
1991 至 94 年 首 季 ： 道 指 脫 離 熊 市 ， 開 展 牛 市 ， 其 間 累 升 38%
2008 年 ：恒 指 在 牛 熊 分 界 線 （ 250 天 移 動 平 均 線 ） 邊 沿 掙 扎 ， 四 年 牛 市 隨 時 終 結